Mercado Imobiliário: Investir em Tijolo ou Fundos Imobiliários?

Em 2025, o setor imobiliário brasileiro atingiu recorde de lançamentos no 1º semestre de 2025. Foram 186,5 mil unidades lançadas, o melhor resultado desde 2006. As vendas também dispararam, crescendo 9,6% em relação ao ano anterior, com 206.903 imóveis comercializados e R$ 123 bilhões movimentados no período.

Nos últimos 12 meses, 418,1 mil imóveis foram vendidos e 407,9 mil lançados, um crescimento de 22,5% em comparação ao ciclo anterior. O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) foi protagonista, representando mais da metade dos lançamentos e 47% das vendas.

Em junho de 2025, o estoque disponível era de 290.086 unidades, 4,1% menor que em 2024. A rapidez na comercialização atingiu menor taxa de escoamento já registrada, indicando que, sem novos lançamentos, os estoques poderiam ser consumidos em apenas 8,2 meses.

Dinâmica do mercado e segmentação

O segmento econômico, voltado para famílias com renda de até R$ 12 mil, continuou puxando a curva de vendas e lançamentos. Cidades como Curitiba e Goiânia se destacam pela alta atratividade para investidores iniciais, com estoques esgotando rapidamente.

No segmento médio e alto padrão, capitais como São Paulo e Rio de Janeiro registraram crescimento de 16,6% em valor de vendas. Regionalmente, o Nordeste lidera com 27,3% de alta nas vendas, seguido pelo Norte, com 16,5% de crescimento.

Perfil do investidor e intenções de compra

A intenção de compra de imóveis chegou a 49% entre os brasileiros em 2025. No público de alta renda, esse índice atinge 58%. As motivações principais incluem valorização patrimonial e segurança de um ativo físico, impulsionadas pela queda do desemprego e aumento da renda média.

O perfil do comprador também mudou: 74% têm mais de 50 anos e renda superior a R$ 10 mil mensais. No mercado corporativo, regiões como Faria Lima e Vila Olímpia, em São Paulo, atingiram 90% de ocupação, refletindo confiança dos investidores em imóveis comerciais.

Fundos Imobiliários: Panorama

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são negociados na bolsa de valores e aplicam recursos em ativos como shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas, além de títulos de crédito imobiliário (CRIs). Até 2025, mais de R$ 200 bilhões foram movimentados, com cerca de 2 milhões de investidores pessoas físicas.

Essa modalidade oferece ampla diversificação de investimentos, liquidez diária e possibilidade de aplicação com valores reduzidos. A gestão é realizada por especialistas, garantindo análise contínua do portfólio.

Apesar de atrativos, os FIIs estão sujeitos a volatilidade das cotas e à dependência das gestoras, exigindo atenção ao histórico de rentabilidade e à qualidade dos ativos sob gestão.

Comparativo detalhado

*Regra sujeita a condições da Receita Federal.

Vantagens e Desvantagens

Cada modalidade apresenta pontos fortes e desafios que devem ser ponderados conforme o perfil do investidor.

• Segurança e tangibilidade do imóvel físico: pode ser usado pelo proprietário, oferece estabilidade em crises financeiras, mas sofre com baixa liquidez.
• Liquidez e gestão profissional dos FIIs: proporciona renda passiva mensal estável e fácil diversificação, mas pode registrar volatilidade em períodos de instabilidade na bolsa.

Para o investidor conservador, o imóvel físico pode oferecer mais previsibilidade em longo prazo, enquanto o perfil moderado a arrojado tende a se beneficiar da flexibilidade e acessibilidade dos FIIs.

Tendências e expectativas para o futuro

As projeções indicam que o bom momento do setor deve se manter, impulsionado pelo programa Minha Casa, Minha Vida e pela estabilidade do crédito imobiliário. A expectativa é por crescimento moderado, mas consistente.

O mercado de FIIs deverá amadurecer, lançando produtos voltados a nichos residenciais, logísticos e corporativos, aliados à digitalização e à sustentabilidade. Novas tecnologias e startups imobiliárias devem transformar processos de compra e gestão.

A Geração Z começa a demandar soluções inovadoras de moradia, enquanto investidores acima de 50 anos consolidam sua presença, tornando o mercado mais diverso e resiliente.

Cidades médias e regiões metropolitanas continuam atraentes, com estoques absorvidos rapidamente e oportunidades de valorização em empreendimentos compactos e multifamiliares focados em qualidade de vida.

Recomendações finais

Ao decidir entre investir em tijolo ou em fundos imobiliários, é essencial:

• Definir objetivos claros (renda, valorização, uso próprio);
• Avaliar liquidez necessária e horizonte de investimento;
• Considerar custos de manutenção e tributação;
• Equilibrar carteira entre ativos físicos e financeiros, diversificando riscos.

Com planejamento e informação, cada investidor encontrará o caminho que melhor equilibra risco e retorno esperado.

Considerações finais

O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de oportunidades sem precedentes. Investir em tijolo oferece segurança e contato físico com o patrimônio, enquanto os FIIs trazem liquidez e diversificação com menor valor inicial. O importante é alinhar cada opção aos objetivos pessoais e ao perfil de risco, garantindo uma jornada de investimento mais sólida e satisfatória.